Признание продавца квартиры невменяемым на момент совершения сделки — одна из наиболее распространенных ситуаций. Однозначное решение суда в этом случае — признание сделки недействительной и возврат продавцом полученных средств. Однако выплаты покупателю могут и не состоятся, поскольку, как правило, денег уже нет. Шанс остаться без квартиры и без денег в этом случае очень велик. Чтобы не попасться на удочку «аферистов», необходимо потребовать справку с продавца из психоневрологического диспансера о состоянии его дееспособности, а лучше получить такую справку сопровождая продавца в момент её получения.
Еще одна ситуация, которая может привести к признанию сделки недействительной, — приобретение квартиры, где ранее проживал несовершеннолетний ребёнок, не участвовавший в приватизации. Законом такое право ему предоставлено в обязательном порядке, а если он по каким-либо причинам не смог реализовать это право, то оно сохраняется за ним вплоть до достижения совершеннолетия, когда он сможет предъявить свое законное право и оспорить сделку. Чтобы предотвратить такую ситуацию необходимо внимательно проверять выписку о составе проживающих и наличие в ней лиц несовершеннолетнего возраста.
Покупка квартиры, полученной продавцом по наследству, составляет особенную категорию риска. В такой сделке в любой момент может появиться дальний родственник и предъявить свои права на наследство и признание сделки недействительной. Поэтому к совершению сделок с недвижимостью, которая имела длинную историю продаж или наследственных дел, следует отнестись с особой осторожностью, а может быть даже отказаться, поскольку никто не сможет гарантировать, что в будущем такая сделка не сможет быть оспорена. Если же отказываться от покупки не хочется, то следует оформить титульное страхование сделки, которое обеспечит защиту в случае утраты права собственности на объект недвижимости.
Еще один, крайне рискованный вид сделок, — покупка квартиры по доверенности. Здесь в роли продавца выступает родственник, друг, либо третье лицо, имеющее генеральную доверенность на совершение операций с объектом недвижимости. Поскольку убедиться в подлинности доверенности и её легитимности на момент проведения сделки достаточно сложно, то от такой сделки лучше отказаться. Если же квартира понравилась и отказываться от сделки не хочется, то в обязательном порядке необходимо встретиться с собственником жилья лично и получить ранее упомянутую справку из психоневрологического диспансера. Проверить нотариуса, выдавшего генеральную доверенность, будет не лишним, поскольку, его лицензия на момент совершения сделки может быть уже аннулирована.
В целом же, обезопасить себя на 100% от всех случаев мошенничества очень сложно, и, как следствие, любая операция с недвижимостью будет иметь определенный риск. Поэтому рекомендуем не пренебрегать поддержкой практикующего юриста или опытного риэлтора из крупного агентства недвижимости, который сможет проверить юридическую чистоту квартиры и свести риски о признании сделки недействительной к минимуму.
